地产江湖的2018
这是寻瑕记第82篇原创文章
松绑了，你上不上车？
2018年的最后一周，各地楼市松绑的消息如烽火遍天吹角连营，限购、限贷、限售、限价的层层封印被一一揭开。
作为一个四线棚改的典型样本，菏泽的限售出台没人知道，松绑限售打响第一枪却是无人不晓。
山东菏泽放松二手房限售
广州取消公寓、商住限购
广州住宅价格松动，网签限价提高
深圳下调首套房利率
珠海限购放松，社保缴纳年限缩短
杭州允许外地购房人补缴社保
菏泽-广州-珠海-杭州……中央工作经济会议的“因城施策”，正在如涟漪般扩散，如星火般燎原。
楼市调控下半场，分而治之成为趋势。
因城施策虽然让政策空间多了弹性和余地，但是裹挟了地方政府、开发商、金融机构、购房人、中介等各路利益群体的庞杂链条，稍有风吹草动，都可能带来巨大的寻租空间和灰色地带。
藏在排行榜里的融资难
地产江湖的2018年，照例是从榜单揭晓、座次重定开始的。
2017年，万科恒大碧桂园三巨头销售额均突破5000亿；17家房企销售额突破千亿；百强房企占比突破50%。而2018年，房企销售额可能进入7000亿时代。
“规模”二字，是房企成长之路上的咏叹调。
2003年，随着第一份房企10强榜单的发布，房企排名逐渐从民间第三方的认证，走向了主流机构的心智认同。银行、信托、资管、私募，纷纷掏出风控判官笔，或是划定前30，前50，前100的记号，或是圈阅出一个短短的白名单，然后成本逐级抬升、风控标准趋严，排名对于房企而言，不仅是关涉江湖地位的面子问题，更是融资难易程度的门槛阶梯。
2018年，握有克尔瑞排行榜、要给开发商做好服务生的易居中国，从美国退市奔赴联交所，敲钟现场，半个地产圈的大佬都出现了。碧桂园、恒大、万科分别持股15%，股东名册里26家房企和一众老板赫然在列。
头部房企俱乐部一席难求，融资难的大环境中，都如寒附火者，要离融资火种近一点，也如沙漠骆驼，要离绿洲水源近一点，再近一点。
2015-2016年发的公司债，捱到了今明两年的偿债高峰；土地前融+表外融资+表内信贷的里应外合，遇到了一轮严过一轮的去杠杆；质押的股票市值下滑，还掉的信用贷借不回来，增量面临缩量，审批链条拉长，融资现金流渐渐枯竭，资金锁链慢慢收紧。
融资收紧、杠杆下降、非标趋严，企业自筹和销售改善成为平顺现金流的主要渠道。
截至今年10月份，房企累计负债达到了33.39万亿，换来的是78.44亿平米的在建工程，但是在建工程要变成销售回款，需要大量的资金投入，手里的货再多，区域布局再好，现金流断了，也只能卖项目卖股权，断臂求生。
有过2014年楼市萧条的惨痛记忆，饶是身经百战的融资总监大叹，今年四季度完成了去年一整年的工作；不仅如此，投资部被告知拿地并购全面暂停，真有非拿不可的项目，自己带资金方案上会；财务部的同志都要撸袖子加入全民营销的热潮，在朋友圈里吆喝起买房优惠送物业费。
活下去的冰与火之歌
万科在会场四面挂出“活下去”的巨幅标语时，应该没有想到“活下去”会从房企的哀鸿遍野，演变成一场寒冬里的全民焦虑。
裁员潮、偿债潮、降价潮，潮起潮落的风浪声中，房企开始大撤退。
某开发商老板曾对外说，要在大家都没准备好的情况下加速推盘，才能抢去化抢回款，另一位老板则在内部说，要在其他人没有反应过来之前完成裁员，才能在退潮时提前瘦身，而博弈论告诉我们，当所有人都这么想的时候，行业冰封的拐点就会加速来临。
地产行业大资金抡、短周期转的蒙眼狂奔，终于在资金、政策、购买力的重重阻力中慢了下来。过去一个区域一个区域的搭整建制团队，一个项目一个项目的大规模挖角同行，拿地热潮、并购大年里招的都是区域总、投拓口、设计狗，现在为了把房子卖出去，统统换成了营销岗、融资岗和销售岗。
由于快速扩张抬高的行业平均薪酬，反而成为企业全面收缩的最佳理由。于是，还能缓还能等的职位全部停招，年终奖延迟或者缩水，压缩成本先从减薪开始，还有大批企业借人员优化、结构调整或业务重组的由头，开始裁员，甚至于放弃并购扩张，压缩投资团队；放弃某个城市，回撤整个区域；放弃某个板块，裁掉整个布局。
一半是海水一半是火焰的分野之间，头部房企的策略颇耐人寻味。
万科十几年如一日居安思危引导舆论，一句活下去让中小房企瑟瑟发抖，一边兵马合击推盘降价，一边粮草先行加速囤地；恒大引领行业成本创新高，许老板豪掷10亿美金，18亿美元债的成本飙升至13.75%，房企境外美元债市场为之虎躯一震；在全国有2000多个工地的碧桂园，率先锁定了今年的头把交椅，然后说，来吧，我们提质降速。
房企转型潮，在今年冬天的寒风里，被悄悄隐去了，毕竟对于很多房企来说，今年的主业是“活下去”，能把主业做好，已实属不易。快周转的路径依赖，高杠杆的成败同源，生存以上生活以下，不转型可能死得快，转型只怕死得更快。
转型对于头部房企是雨穿竹林，吟啸且徐行，对于其他房企却是上下求索而不得的奢侈品。
大买卖里的巨头整合
01 有人跌跌撞撞，有人幸福平安
2015 年以来，华夏幸福第一次被挤出行业前十，史无前例的环京限购对于重仓布局的华夏幸福无异于致命一击，在负面和波折中，这一年过得既不“幸福”，也不“平安”。
这家一直以“产业新城运营商”自居的非典型房企，先是被传“资金链断裂”，再是年报遭上交所18问，最后终于靠着和平安的“百亿牵手”化解危局。
7月10日，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。转让完成后，平安资管合计持股19.88%，跃升华夏幸福第二大股东。
此次“城下之盟”附有极为严格的对赌条件，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
这一单被业内评价为资本洗牌、屯粮续命，拥抱融合的交易背后，是各怀心思的盘算和考量。
开火锅店的王老板，已经多年不出现在融资饭局和担保合同上，在今年朝不保夕的焦虑中，无奈当了丙方；已经悄然位列碧桂园、融创、旭辉二股东的“隐形地王”平安则在产业地产喜落一子；卖身的华夏幸福成功脱困，融资成本在迅速攀升之后又平稳回落。
三个月之后，华夏幸福再次出让项目，向万科转让环京部分项目股权，发生在万科高喊“活下去”之后的这一笔交易，被视为两家十强房企之间的洗牌式合作。
这意味着，华夏幸福几乎以成本价将10个住宅项目肥瘦搭配的拱手奉上，解了环京腰斩去化缓慢的围；而这笔买卖对万科而言更是一石二鸟：环京区域经过2年调控，政策有松动迹象；且贵为物流地产一哥的万科借此前的物流地产布局向环京区域导流，大有可为。
02 融创vs金科，波谲云诡的控制权之争
融创与金科的爱恨情仇在今年再次暗涌，这一场历时三年的股权争夺，从2016年金科谋求转型的定增“引狼入室”开始，经历了修改公司章程、增加职工代表董事的防御工事，经历了双方轮番增持的来回拉锯，经历了金科先后两次绑定一致行动人增加持股比例，形成了大股东和二股东双双逼近30%的要约收购红线，差一点就要上演A股首个竞争性要约收购大战。
千钧一发之际，黄红云经高人指点，合理利用股份回购注销规则，回购注销员工股权激励计划中的83.75万股，仅用228.64万元的代价，减少了股份总数，拉开了股权比例，规避触发全面要约收购的同时，成功捍卫了控制权。
据悉，两军对垒战局正酣之时，金科心腹部将全线回朝兵师总部，占据核心重要岗位以抵御融创系人马可能的入侵和清洗。
作为融创的“革命根据地”，重庆无疑具有某种战略意义，而金科在重庆的区域龙头地位和主城区506万平米的可建体量，也让融创颇为觊觎，先后斥资70亿增持的多年耕耘变成一笔财务投资，不知道为乐视潸然泪下的孙宏斌是否甘心。
03 瘦身、收敛、甩卖的万达，能否逆风翻盘？
12月22日，彭博亿万富翁榜公布，中国富豪中超过三分之二的人财富出现缩水。曾经的 “小目标”首富王健林财富缩水108亿美元，是亚洲亿万富翁中损失最为严重的一位。
从去年到今年，王首富度过了急转直下的大彻大悟，不断减负瘦身，通过资产出售、剥离和重组，总计完成了过千亿元的资产大腾挪，坚定的向轻资产转型。
去年7月，万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议，万达将77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创，高达637.5亿元的总对价也被业内称为“世纪交易”。
今年10月29日，这笔世纪交易打上了一枚价值62.8亿的补丁，暨13个文旅项目出让后，万达又将配套文旅管理运营团队如数交付融创，完成了万达文旅的全面瘦身和融创接盘的平稳过度。
12月17日，绿城中国公告称，将以27.18亿元现金受让百年人寿11.55%股权，卖方正是万达集团。恒大人寿和前海人寿的责令整改在前，中天金融重组华夏人寿受阻，绿城金融的低调潜行不知能否获批。
王首富投身延安红色文旅事业，皮带哥的父亲被发现是老革命，卢老板一边捂盘一边忙着捐款做慈善，民营开发商们刷红漆扣红顶，洋溢着年关将近的求生欲。
04 地产江湖，群雄图谱
有人百战归来，也有人黯然离场。
广东老牌房企粤泰股份、温州舒氏兄弟把持的五洲国际、深陷萝卜章风波的华业资本、1元退市的中弘股份等一众房企都先后因高杠杆、多元化陷入债务违约的资金危局。他们倒下的原因，可能正是当年崛起的理由。
平安夜，位列百强的银亿股份爆出3亿债券违约，未能按期足额兑付“15 银亿 01”本金，而6天前，国资宁波开投逾10亿战略入股银亿，在A股全面上演的进退战火再次蔓延到了地产江湖。
有人辞官归故里，也有人星夜赴考场。
2018年，港交所改革IPO制度开门揽客以来，大批房企蜂拥赴港上市。截至11月底，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团登陆港股IPO，另有中梁控股等7家中型房企申请赴港上市。
在这个动荡不安的年份，依然有一批中小房企突出重围。新城、中梁、祥生、新力等佼佼者，在经历内部变革、战略调整后，业绩明显上升，规模迅速扩大，加速拿地步伐，成为行业黑马。
“走，去新能源汽车市场，开荒！”
据不完全统计，碧桂园、恒大集团、万达集团、宝能集团、华夏幸福、万通地产、冠城大通、大名城、国骅集团、绿地集团等10家地产企业已经布局新能源汽车产业，2017-2018年投资规模已接近500亿元，而计划总投资更是超千亿。
数据来源：搜狐汽车
尽管恒大健康与FF的塑料花投资情难以为继，万通地产收购星恒电源告吹，珠海银隆溃不成军，王文学不再担任合众新能源法人，但依然有前仆后继者，怀揣产业腾挪、实业报国的理想，力图打通一条从零部件到物流运输，从曲线圈地到造城卖房的跨界产业链。
在传统地产日渐式微的当下，对于开发商们而言，寻找一个能够承接海量资本、处于政策红利风口、发展路线明晰的新兴行业，无疑是当务之急，而入主新能源汽车领域囤积大片廉价土地，占据汽车这一大宗消费品迭代的制高点，乃至营造资本运作的想象空间，都成为大佬造车梦的落脚点。
从黄金十年到洗牌十年
2003年，国务院18号文官宣，房地产成为国民经济的支柱产业，2004年“831”大限令下，招拍挂全面启动，中国房地产黄金时代序幕徐徐拉开。
九万里风鹏正举。风休住，蓬舟吹取三山去。
伴随着2014-2015年房市的萧条和土地出让金的大幅滑坡，三年去库存开始。
棚改货币化，成功转移了杠杆也消耗了库存，没有基础产业支撑的三四线城市，居民收入水平没有明显提升，到了经济下行周期，背负房贷压力，钱包被房子掏空、财务状况堪忧的棚改户们面临的，很可能是断供和失业的双重窘困。
同时，在长效机制的支配下，一二线城市的房地产市场供应结构慢慢改变，也可能成为左右楼市进程的重要推手。未来5年，北京供应25万套共有产权房，上海供应70万套租赁房，开发商、区域、城市和产品，都将在扑朔迷离的风云激荡中不断分化。
在放松与收敛、冒进与调控的交织中，住房已经成为中国居民最重要的资产，居民部门杠杆率一路攀升，房价的任何波动都会对家庭财富、社会消费乃至经济增长产生重大影响。
数据支持：寻瑕研习社
房地产和经济增长的互相捆绑如同赤壁之战的铁索连环，既要靠房地产来拉动经济增长，又要遏制房价的过快上涨，避免贫富差距、矛盾升级，还要大力供应保障性住房，维护社会稳定。在稳字当头的主旨下，房地产从支柱产业逐渐转变成压舱石和蓄水池，形成了上下游绵延，产业链纵横，体量百万亿级的一艘巨轮。
但倘若土地财政依然是地方经济的钱袋子，倘若没有新的经济增长点取代房地产的支柱地位，房价的涨跌就依然在大小周期里一次次轮回，在长短期政策博弈中左右摇摆。
美人多迟暮，英雄终落寞。江湖路远总风波
如果说过去十年是房地产的黄金十年，造就了泡沫扩大化和过度金融化的十年，撑起了天朝金融的盛世十年，那么未来十年就是房地产的洗牌十年。
确实还有无数人，纠结留恋地产盛宴的音乐未停，依然向往短平快、高周转的旧时光，但行业底层的逻辑、未来市场的格局、财富创造的驱动，都在2018这一年里悄然改变着。
这一年，房贷租金抵个税终于落地；这一年，住房租赁资产证券化领域的首份政策文件出台；这一年，房地产税立法提速；这一年，全国不动产登记工作，进入全面运行阶段；这一年，土地管理法、城市房地产管理法迎来修订，农地改革进一步释放红利。
未来十年，希望房住不炒不再是口号，居者有其屋不再是期许，地产江湖除了排名体量的厮杀争夺，可以多一些门派招式的变幻升级，多一些内功心法的潜心修炼，多一些百舸争流的金鼓齐鸣。
The only easy day was yesterday.
｢本文参考书籍及报告，欢迎前往获取。｣
1 中国房地产市场形势总结&趋势展望-20180616-中国指数研究院-83页
2 房地产行业2019年度策略：穿越周期的迷雾-20181210-安信证券-54页
3 世联行-中国房地产三季度报告-2018.11-19页
4 恒大研究院-2019年房地产市场展望-20181213-6.0
5 20181109-恒大研究院-房地产：高房价之困
6 20181210-中信证券-房地产行业专题报告：地产龙头的2040年
7 2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告-普华永道
8 普华永道房地产行业并购2017年全年回顾
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